Debes saber que el valor comercial de un inmueble es el precio que le ha sido estimado a una propiedad en el mercado inmobiliario. Esta figura inmobiliaria (avalúo comercial) es considerada como la herramienta más óptima para determinarlo.
Si tu propósito de compra de un apartamento nuevo es de inversión como negocio, debes tener en cuenta que el valor comercial de una propiedad te sirve para conocer cuánto puedes cobrar por tu apartamento cuando desees venderlo.
A menudo, el resultado del avalúo comercial es obtenido por una persona experta en temas financieros del mercado inmobiliario. Es contratada por una compañía, entidad financiera o tercera para calcular el valor real del inmueble en un momento determinado, y depende de elementos como:
- Características físicas
- Características topográficas
- Variables del entorno
- Elementos positivos
- Elementos negativos
Un avalúo comercial puede tener una vigencia entre seis y doce meses, pues los precios del mercado pueden variar con el tiempo. Este dato es solicitado por las entidades financieras para asegurarse de que el valor solicitado por una persona para el crédito es el equivalente real al del inmueble.
Usualmente, las entidades financieras o bancos solicitan el avalúo comercial de un inmueble para verificar que financiarán una propiedad por su valor real en el mercado; esto garantiza que el dinero prestado tendrá un respaldo por el valor correspondiente.
Ahora bien, debes tener en cuenta que el valor comercial de un inmueble no corresponde al avalúo catastral del mismo. Te contaremos de qué trata este último:
Avalúo catastral
El avalúo catastral, conocido también como avalúo fiscal, es una herramienta que le sirve al Gobierno para la liquidación de impuestos. Determina cuánto se cobrará de impuesto predial en el año por inmueble.
Para determinar este se toma en cuenta aspectos como:
- Ubicación del inmueble
- Metros cuadrados de construcción
- Terreno
En Medellín, la entidad encargada de realizar los avalúos catastrales es la Secretaría de Gestión y Control Territorial.
Y será determinado, según el artículo 8 de la resolución 0070 de 2011 del IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi), mediante la adición de los avalúos parciales que han sido practicados independientemente, para los terrenos y para las edificaciones en el comprendido.
¿Cuáles son las diferencias entre valor comercial de un inmueble y avalúo catastral?
- El valor comercial de un inmueble determina el precio de una propiedad. Proceso que establece el precio del inmueble bajo condiciones actuales del mercado inmobiliario y económico de cada país.
- Una diferencia muy notable es que el avalúo catastral es usado para determinar los impuestos de la propiedad, pero no dicta el precio de venta del apartamento (es solo un porcentaje del valor total del inmueble).
- El tiempo de vigencia es otro diferenciador notable entre estas dos figuras inmobiliarias. Mientras que el valor comercial de un inmueble solo se solicita para vender el inmueble, el catastral es anual.
¿Cuál es el porcentaje del avalúo catastral sobre el valor comercial de un inmueble?
Se ha determinado que los avalúos catastrales tienen un valor máximo que equivale al 70 % del valor comercial de los predios urbanos; y un 50 % para los predios en zonas rurales.
Consejos para establecer el valor comercial de un inmueble
- Averigua el valor del metro cuadrado en el sector, cuando tengas esta información podrás dividir el precio del inmueble entre la superficie.
- Ten en cuenta diferentes aspectos como acabados, zonas comunes y privadas.
- Visita diferentes compañías inmobiliarias como Inserco, así podrás saber qué apartamentos en venta están disponibles en las zonas que deseas. De esta manera podrás conocer cuánto cuestan y qué semejanzas tienen entre ellos.
- Identifica elementos como: cercanía al transporte público, entradas para transporte privado, el sector, tamaño, número de cuartos, baños y más.
- Identifica el estrato socioeconómico del sector donde está ubicado el apartamento que deseas adquirir.
- Debes tener en cuenta que el avalúo catastral no determina el valor real de un inmueble, solo identifica cuánto dinero se debe pagar sobre el impuesto predial.